El mercado hipotecario se está moviendo sin desplazarse un solo milímetro de los estándares a los que le ha obligado a acometer el Banco de España a las entidades financieras después de la grave recesión derivada de la burbuja inmobiliaria de 2008. Y esa realidad supone un arma de doble filo: una banca saneada con créditos solventes, pero, al mismo tiempo, una importante barrera de entrada a una parte de la población, la más vulnerable y con menos recursos, que no tiene ahorros mínimos para acometer estas operaciones de gran envergadura económica, quizá la más importante de sus vidas económicas. Así lo indica el propio supervisor en su último informe anual, en el que constata la «contención» de las nuevas hipotecas que se comercializan en estos momentos, en un contexto marcado por la nueva subida de tipos de interés aprobada por el Banco Central Europeo (BCE). Ese concepto, incluido en el documento de análisis, está muy ligado a dos limitaciones que aplica la banca antes de aprobar cualquier préstamo para adquirir una vivienda: el importe de la propia hipoteca, que no puede superar el 80% del valor de tasación del inmueble; y la cuota resultante, que no debe situarse por encima del 35% de los ingresos mensuales de los solicitantes. Si estas condiciones no se cumplen, no hay financiación posible. El supervisor reconoce que «las nuevas hipotecas para la adquisición de la primera vivienda habitual de los hogares se concedieron en 2025, en comparativa histórica, bajo estándares crediticios contenidos». Y señala que este hecho se refleja, por ejemplo, «en la reducida proporción de estos préstamos, cuya ratio préstamo-valor (‘loan-to-value’ o LTV, por sus siglas en inglés) excedió el 80%». O también en el caso «cuya cuota hipotecaria sobre su renta neta (‘debt-service to income’ o DSTI, por sus siglas en inglés) excedió el 35». Para el supervisor, estos criterios de concesión de préstamos hipotecarios «contribuyen a limitar las probabilidades de impagos futuros» en este tipo de operaciones. Es decir, evitan que vuelva a generarse otro efecto como el ‘boom’ financiero que aprobaba hipotecas cuyas condiciones de pago se situaban por encima de las posibilidades de quienes los solicitaban, lo que conllevó a futuro más impagos, que se evitan con estas restricciones crediticias: una tasa de morosidad que superó el 13% y un reguero de ejecuciones hipotecarias y desahucios. La concesión de hipotecas ha cambiado de forma radical en los últimos años en España. En primer lugar, porque hay meses en los que se compran más casas sin necesidad de financiación de las que se adquieren con una hipoteca, tal y como indican los registros del Consejo General del Notariado. Pero, quienes van a pedir una hipoteca, comprueban cómo las condiciones son estrictas a la hora de aprobárselas. El hecho de que no se concedan préstamos por cuantías superiores al 80% del valor de tasación supone que la población necesita tener acumulados más ahorros para acometer esta operación. Porque no solo se trata de disponer, al menos, del 20% de lo que cueste el inmueble , para abonar la entrada. Es que también hay que añadir otros gastos vinculados a la gestión en notaría y registro, así como los impuestos, ya sea el IVA -en el caso de las compras de viviendas nuevas- o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es de segunda mano. Por otro lado, la cuota resultante de la hipoteca no puede superar un tercio de los ingresos de los titulares. Si hablamos del sueldo medio de una pareja de algo más de 3.000 euros, la hipoteca no puede superar los 1.000 euros de cuota. Aunque con los precios de los pisos actuales, muchos créditos necesitan cuotas superiores a esos 1.000 euros.